Ganhando espaço em Teresina, CRIs deixam construtoras menos dependentes de financiamentos

Em meio ao cenário de recuperação do setor imobiliário após os desafios impostos pela pandemia, uma forma de financiamento que tem crescido entre os empreendimentos de grande porte vem, gradualmente, ganhando espaço em Teresina. Trata-se do Certificado de Recebível Imobiliário, ou CRI. A modalidade diversifica as ações de investimento e traz mais liquidez ao mercado imobiliário, podendo ter rentabilidade de até 15% ao ano. 

Mas, afinal, o que é um CRI?  São títulos de crédito lastreados em recebíveis provenientes de empreendimentos do setor. Em termos mais simples, imagine que uma construtora está lançando um novo condomínio residencial. Ao invés de depender exclusivamente de financiamentos tradicionais, ela emite CRIs, transformando parte dos futuros recebimentos das vendas dos imóveis em títulos negociáveis no mercado financeiro.

Isso significa que investidores e até mesmo instituições financeiras podem adquirir esses certificados, se tornando, de certa forma, "donas" de uma fatia do empreendimento. Em contrapartida, a construtora consegue captar recursos de forma antecipada, acelerando o desenvolvimento do projeto e, muitas vezes, reduzindo a dependência de empréstimos bancários comuns.

Nas últimas semanas, empresários de outros estados estiveram em Teresina para alinhar a construção de um imóvel na zona leste da capital, que deverá ser financiado via CRI. A obra irá movimentar cerca de R$ 46 milhões no mercado imobiliário local. 

“Esse tipo de financiamento requer uma série de exigências que a empresa necessita cumprir para utilizar os recursos. O fato de investidores que atuam em fundos imobiliários tanto no Brasil como no exterior estarem otimistas quanto ao mercado imobiliário de Teresina é um ótimo sinal”, destaca o empresário mineiro Felipe Alvarenga. 

Sobre o assunto, Guilherme Fortes, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon Teresina), comenta que através dos CRIs é possível captar recursos para um empreendimento e assim trabalhar com um fluxo de caixa mais confiável. “Através dessa ferramenta não dependemos do cliente no primeiro momento. Cada dia que passa essa alternativa se faz mais presente no mercado”, disse.

No Piauí, por mais que o modelo de negócio seja relativamente novo, já está sendo difundido no mercado, conforme aponta Guilherme. “Em todo o estado, cerca de quatro empresas já utilizam esse tipo de financiamento”. 

CRI também é opção de investimento

Para aqueles que pensam aplicar seu dinheiro na modalidade, os CRIs têm algumas particularidades. Segundo Ricardo Queiroz, que atua há mais de 17 anos como investidor em Teresina, o investimento em CRIs precisa ser atrativo, uma vez que, ao contrário de outros títulos de renda fixa, os CRIsnão contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

“No caso dos CRIs, a garantia costuma ser o próprio imóvel associado ao título. Ao adquirir uma dívida, a instituição investidora busca garantias tangíveis, muitas vezes exigindo que o vendedor, como uma construtora, ofereça uma segurança ao investimento. Se os rendimentos não forem pagos, pode-se vender o imóvel e recuperar o prejuízo”, ressalta. 

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Ricardo Queiroz destaca que, ao se investir em CRIs, existem três tipos de remuneração:  a pré-fixada, quando se sabe exatamente o valor de ganho. A pós-fixada, em que o investimento é atrelado a algum índice financeiro, como o CDI. E, por fim, a híbrida, na qual o lucro dos investidores é atrelado a um índice, mas também tem uma parte fixa. No caso do investimento pré-fixado, o investidor tem rendimentos de 10% a 15% ao ano. 

Outro ponto que precisa ser observado pelo investidor é o prazo dos CRIs, que geralmente são mais longos, variando de 5 a 15 anos. “É preciso estar disposto a deixar o seu dinheiro parado por um tempo”, acrescenta Ricardo Queiroz. 

O especialista em investimentos Márcio Douglas frisa que o investimento em CRI em mais adequado para pessoas jurídicas, pois exige uma análise mais completa sobre a modalidade algo que uma pessoa física não consegue facilmente.

“O investidor precisa saber que quem é que está construindo, como é que foi feito esse produto, como é que ele foi formado, porque ele é um recebível imobiliário. Muitas vezes o investidor não vai ter como buscar essa fonte facilmente, então é melhor investir em CRI por meio de fundos de investimento”, afirma Douglas. 

Ele explica que os fundos de investimento investem em vários produtos. No caso, um fundo de investimento investe em vários CRIs, diluindo, dessa forma, o risco. Além disso, o CRI geralmente exige um capital elevado.

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