Condomínio de shopping center em lojas desocupadas. Quem paga a conta?

Qual empresário não quer ver a própria marca nas vitrines dos maiores shoppings de sua cidade? Os shoppings centers são centros comerciais que transmitem boas perspectivas de benefícios aos lojistas, sendo bastante atrativo para quem quer expandir seu negócio ou até mesmo inaugurar uma inédita operação, principalmente diante da expectativa de alta rotatividade de pessoas, as quais são atraídas pelas facilidades oferecidas, com o grande número de opções de lojas de diferentes ramos, além da segurança e comodidade, e na maioria das vezes, climatização do espaço comum. A visibilidade adquirida pelo trânsito diário de consumidores faz com que o locatário encare os altos custos com a crença de que alcançará um elevado faturamento, que seja suficiente para ultrapassar as despesas de operação e, evidentemente, gerar lucro.

Desta forma, para que a saúde financeira do negócio seja longínqua, o empresário deve ter ciência e controle de todos os gastos fixos mensais, além de possuir o conhecimento dos custos variáveis capazes de interferir na operação, principalmente no que se refere ao dever de manutenção da estrutura comum a todos lojistas: o condomínio.

Este é compreendido como a posse coletiva sobre algo, o direito simultâneo exercido por inúmeras pessoas sobre um mesmo objeto ou lugar. Desta forma, o dever de manutenção dos custos mensais não recai a somente um, mas a todos que usufruem do espaço de fato ou para quem toda a estrutura esteja simplesmente à disposição. Ou seja, independente se ponto comercial está em plena atividade, fechado temporariamente para reforma e melhorias, ou sequer ainda não se saiba qual o ramo que será explorado, o custo do condomínio será dividido em isonomia, tendo como base de cálculo a proporção de acordo com a metragem ocupada individualmente por cada condômino, quando comparada à área total disponível às lojas que serão utilizadas individualmente.

Com o asseverado, fica o seguinte questionamento: as unidades não alugadas por algum empresário, que estejam sob o domínio e responsabilidade do próprio shopping-investidor ou de alguma construtora e, consequentemente, fechadas para o público em geral, deverão ser inseridas no rateio do pagamento do condomínio? Ou serão consideradas pagantes somente após a disposição comum a algum interessado? Há tratamento diferenciado ao local por não estar no seu pleno funcionamento?

A Lei nº 4.591/64 trata das regras aplicadas nos condomínios, e seu artigo 12 afirma que “cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”, sem qualquer distinção, em nenhuma hipótese. Contudo, há situações nas quais o shopping investidor ou a construtora responsável pela obra e administração do empreendimento insere no contrato de locação das unidades autônomas e nas convenções condominiais, cláusulas que atrelam às lojas não adquiridas o dever de arcar com somente 50% dos custos de condomínio, o que gera automaticamente aos locatários que já receberam suas unidades o dever de arcar com o custo proporcional ao seu espaço disponibilizado e o adicional do saldo remanescente decorrente do benefício de proteção ao empreendedor/construtor.

As jurisprudências são uníssonas ao tratarem sobre o tema, e compreendem atualmente como abusiva e ilegal a imposição unilateral em minuta de convenção e de locação da unidade, que cominam cláusulas garantidoras do pagamento de somente metade do custo de manutenção condominial pelas propriedades exclusivas do investidor, ainda não locadas. Este ato é considerado como arbitrário, e se percebida a iniciativa, a incorporadora poderá ser condenada futuramente a indenizar todo dano financeiro causado individualmente a cada lojista, com a devolução do valor pelo qual foi beneficiada durante o tempo de vigência da norma, além da devida atualização monetária.

Assim, no período em que as incorporadoras se mantêm como proprietárias de várias unidades autônomas do empreendimento imobiliário, seja pela simples ausência de interessados para a locação, ou na espera da valorização de mercado, também deverão ser consideradas como condôminas, o que acarreta na imposição da responsabilidade pelos ônus das despesas condominiais proporcionais. Dessa maneira, evitar-se-á a oneração excessiva dos demais locatários. O risco do negócio é atrelado ao shopping ou à construtora que assumiu os custos das obras, da prospecção de clientes, da gestão do espaço; e que provavelmente terão lucro com o interesse de lojistas nos pontos comerciais. Contudo, quando analisada a viabilidade do empreendimento, o ônus dos custos condominiais totais deverá ser considerado e contabilizado na organização financeira do mesmo, enquanto perdurarem unidades não locadas.

Por fim, insta ressaltar que usualmente alguns shoppings ainda tentam inserir a cláusula de metade do condomínio nos objetos de vínculo entre as partes. Dessa maneira, se faz imprescindível que o locatário analise muito bem o termo de contrato antes de sua assinatura, e caso entenda necessário, procure o acompanhamento adequado de um profissional atuante para lhe auxiliar na compreensão do vínculo e de seus respectivos deveres, possibilitando, assim, averiguar de forma clara todo o conteúdo das cláusulas negociais.

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