Artigos & Colunas

Fundos imobiliários

Fundos de papel

Sabia que existem FIIs que não investem em imóveis?

 
 
 

Nem todo fundo imobiliário adquire imóveis físicos para gerar renda aos seus cotistas. Existem fundos que investem em Títulos e Valores Mobiliários, principalmente (mas não somente) em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ou mesmo em cotas de outros FIIs. Esses são os chamados fundos de papel.

 

Vejamos alguns detalhes sobre os principais tipos de fundos de papel.

 

Fundos de CRIs

 

Como explica o livro Adeus, Previdência, “os  CRI’s  –  Certificados de Recebíveis Imobiliários  (...)   são  ativos  securitizados,  criados  com  lastro imobiliário (...). Securitizar  é  transformar  algo  em  ‘securities’ ou  títulos  e  valores mobiliários. (...) A  securitizadora  transforma  os  créditos  do  mercado  imobiliário  em  ativos negociáveis. Exemplo:  um  grande  investidor  aluga  seu  imóvel  por  100  mil  reais  ao  mês durante  3  anos, porém  ele precisa de 2,5 milhões imediatamente. Esse investidor vai até uma companhia  securitizadora que oferece a ele 2,6 milhões (...) por aqueles 3,6 milhões de aluguel que ele terá direito ao longo do tempo. Securitizados, os aluguéis futuros se tornam um CRI, e a  securitizadora irá vendê-lo no mercado.”

 

Para melhor compreensão, vejamos outro exemplo, extraído do livro Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise: “Como funciona a emissão de um CRI? Considere, por exemplo, que uma construtora concluiu um conjunto residencial e financiou diretamente a aquisição dos apartamentos para os clientes finais, com um prazo para pagamento de 10 anos. Essa construtora tem, portanto, um fluxo de caixa futuro a receber nos próximos anos, à medida que os clientes pagarem as parcelas do financiamento imobiliário. Entretanto, pode ser do interesse da construtora vender esse direito (os recebíveis), com um desconto, para receber antecipadamente. Com isso, poderia se capitalizar e, com o caixa recomposto, iniciar ou continuar outros projetos. A construtora então contrata uma securitizadora, que fará a emissão do CRI e o distribuirá ao mercado, particularmente aos investidores que têm objetivos de longo prazo. (...) Os imóveis financiados são a garantia dos investidores: caso os moradores se tornem inadimplentes, os imóveis serão tomados e leiloados para reembolsar os investidores”.

 

Os fundos imobiliários, portanto, adquirem esses CRIs e a remuneração obtida com o pagamento das parcelas acrescidos dos juros da operação constituem a renda a ser distribuída aos cotistas.

 

Como se pode perceber pelos exemplos acima, o maior risco dos fundos de CRIs é o da inadimplência dos devedores. Todavia, analisar o risco de crédito dos devedores dos CRIs não é uma tarefa muito simples para o investidor comum. Porém, segundo o Guia Suno Fundos Imobiliários, “diversos CRIs têm notas emitidas por agências de classificação de risco - rating. Aqui também é valida a máxima da relação risco e retorno. Quanto maior a nota, menor o retorno e vice-versa. Alguns CRIs não recebem rating e geralmente são os que pagam um maior rendimento. Esses são chamados de High Yield.”

 

Quando a nota é mais elevada, tem-se um risco de inadimplência menor; menor risco, menor retorno. A estes CRIs chamamos de high grade.

 

Outros aspectos que auxiliam no gerenciamento de risco dos fundos de CRIs, ainda segundo o livro Guia Suno Fundos Imobiliários, são: a competência do gestor do fundo na seleção e acompanhamento dos CRIs e a diversificação do fundo ao investir em vários CRIs, de natureza (corporativos, loteamentos, residenciais, etc) e índices diferentes (IPCA, IGPM etc).

 

Fundos de Fundos (FOFs)

 

            Uma outra modalidade de fundos imobiliários que não investem em imóveis físicos diretamente é o fundo de fundos (ou no inglês, fund of funds - FOFs). Estes FIIs auferem renda através da aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.

 

            A maior vantagem de se investir em FOFs é a diversificação: comprando uma única cota de um FOF, o investidor está adquirindo diversos fundos diferentes.

 

            Outra vantagem, pelo menos para alguns, é que a escolha dos fundos imobiliários fica a cargo de um gestor profissional e mais experiente.

 

No entanto, é preferível que o investidor estude e adquira conhecimento para analisar os fundos imobiliários sem precisar de terceiros, pois cada intermediário adiciona um custo na operação e, por conseguinte, diminui o retorno do investimento.

 

A grande desvantagem dos FOFs é justamente o custo: a taxa de administração é paga em duplicidade (paga-se uma taxa de administração para o FOF e outra para cada fundo que este possui em carteira).

 

Veja essa informação extraída do já citado Guia Suno Fundos Imobiliários: “observando evidências de desempenho passado acumulado, os FOFs em geral não fizeram jus à vantagem de ter profissionais fazendo a gestão interna da carteira – um ou outro se destaca um pouco mais, pois chegaram ao mercado em momentos flagrantemente favoráveis e se posicionaram melhor em boa parte dos ativos. No entanto, fundos mais antigos que passaram por ciclos maiores não apresentaram resultados acima da média”.

 

Referências:

 

- BACCI, André L F S. Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário. Adquira na Amazon: https://amzn.to/3gocNbX

- BARONI, Marcos; BASTOS, Danilo. Guia Suno Fundos Imobiliários: introdução sobre investimentos seguros e rentáveis. Suno Research. Adquira na Amazon: https://amzn.to/2WjAMko

- MENDES, Roni Antônio. Fundos de Investimento Imobiliário: aspectos gerais e princípios de Analise. Novatec Editora. Adquira na Amazon: https://amzn.to/2YYwoZS

- MIZOBUTI, Fernando. Adeus Previdência!: prepare-se para se aposentar por conta própria ou encare as consequências. Bastter. Adquira na Amazon: https://amzn.to/2LYSm7l

 

Dúvidas?

 

            Caso tenha ficado alguma dúvida sobre o assunto do texto, veja o vídeo no meu canal do YouTube, chamado IMPERES FIIS, clicando no link: https://youtu.be/T7dzsqxhBBE

            Na descrição do vídeo você encontra o link para as minhas redes sociais. Não hesite em mandar a sua pergunta, através dos comentários do vídeo ou pelas redes sociais. A sua dúvida pode ajudar outras pessoas também.

Fonte: João Ricardo Imperes Lira - investidor

Mais de Artigos & Colunas