Artigos & Colunas

Fundos imobiliários

Indicadores para análise de fundos imobiliários (parte 02)

Veja outras métricas que são comumente utilizadas na análise de fundos imobiliários

 
 
 

Em nosso último artigo, discorremos sobre alguns indicadores que ajudam na avaliação de fundos imobiliários. Foram eles: dividend yield (DY), cap rate e P/VP.

 

Para finalizar esse assunto, hoje vamos tratar sobre alguns outros indicadores que o investidor deve compreender quando estiver analisando um fundo imobiliário para aplicar seu dinheiro.

 

Lembrando que, como destacado no texto passado, nenhum dos indicadores apresentados deve ser considerado isoladamente, pois são apenas recortes de determinados aspectos do fundo. Analise-os em conjunto e sempre procure observar os detalhes qualitativos, em especial, a fonte da renda gerada pelo fundo, ou seja, os imóveis (localização/padrão construtivo), assim como o trabalho da gestão (transparência e clareza na comunicação), o prazo de vigência dos contratos de locação, a  capacidade dos inquilinos de honrar os pagamentos, entre outros.

 

Vejamos, então, as demais métricas:

 

1.         VACÂNCIA

 

Segundo o livro Guia Suno Fundos Imobiliários[1], a taxa de vacância corresponde à área bruta locável vaga do imóvel dividida pela área bruta locável total.

 

Área bruta locável (ABL), segundo o mesmo livro, “é a área privativa do imóvel disponível para locação”.

 

Exemplo: determinado fundo imobiliário possui 100.000m² de ABL total. Se 10.000m² estiverem desocupados, temos uma taxa de vacância de 10.000/100.000 = 0,1 (10%).

 

A vacância pode ser física, indicando o percentual do imóvel que não está alugado, ou seja, não está fisicamente ocupado, e pode ser financeira, quando o imóvel, embora ocupado, não está gerando renda, como, por exemplo, em períodos de carência (prazo de isenção do aluguel concedido ao locatário) e no caso de inadimplência do inquilino.

 

2.         PAYOUT

 

É a porcentagem dos lucros de um fundo imobiliário que é distribuído aos cotistas na forma de rendimentos.

 

Segundo a lei nº 8668/93, “o fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano” (art. 10, par. único). Logo, o payout mínimo de todo fundo imobiliário é de 95%.

 

Quanto aos 5% restantes, o fundo pode reter em caixa para manutenção de suas operações, ou pode distribui-los também aos cotistas, como dividendos. Novamente citando o Guia Suno Fundos Imobiliários, “o importante é avaliar o que levou o administrador a distribuir acima de 100% do lucro. [...] O lucro acima do normal pode ter sido em função da venda de um imóvel, recebimento de uma multa expressiva de algum locatário, giro de posição em carteira, enfim, todo efeito não recorrente”.

 

Estes são alguns conceitos que entendemos úteis para todos os investidores de fundos imobiliários. Reforçamos, todavia, que o investidor não deve basear sua decisão de investimento em dados isolados; o mais importante, como dito no texto anterior, é a qualidade da fonte de renda do fundo (imóveis).

 

Repetimos também que, em momentos de crise, como o atual, a imprescindibilidade do imóvel para o inquilino e a capacidade deste de honrar seus compromissos (como pagar o aluguel, por exemplo), são os principais pontos a serem analisados. Veja: de nada adianta um dividend yield alto ou uma vacância baixa no passado, se, numa crise, os inquilinos não conseguirem pagar o aluguel daqui pra frente.

 

Por fim, convido o leitor a assistir o vídeo sobre este assunto que fizemos no nosso canal do YouTube (IMPERES FIIS), no seguinte link: https://youtu.be/K1gYGgg78_c

 

 

 

NOTAS:

 

[1] Link para adquirir o e-book Guia Suno Fundos Imobiliários na AMAZON: https://amzn.to/34A1CaN

Fonte: João Ricardo Imperes Lira - investidor

Mais de Artigos & Colunas