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Fundos Imobiliários

Os riscos do investimento em fundos imobiliários

Todo investimento possui aspectos negativos. Conheça alguns riscos do investimento em FIIs

 
 
 

No primeiro artigo da nossa coluna, mostrei algumas das vantagens de se investir em fundos imobiliários. Todavia, nem tudo são flores. O investidor desse produto deve estar ciente dos riscos e desvantagens que lhe são inerentes.

 

Todo investimento possui aspectos negativos. Aliás, desconfie quando ouvir coisas do tipo “retorno garantido”! Existem investimentos mais ou menos conservadores, mas nenhum é totalmente livre de risco.

 

Vejamos, então, quais dificuldades podemos encontrar ao investir em fundos imobiliários.

 

1. O cotista não possui qualquer direito de uso ou de controle dos imóveis do fundo

 

Segundo a lei n. 8668/93, que criou os fundos imobiliários, o titular das quotas não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo” (art. 13). Ou seja, o cotista não é proprietário do imóvel que pertence ao portfólio do Fundo.

 

Além disso, a escolha dos imóveis que serão adquiridos pelo fundo, a realização de reformas e melhorias ou mesmo a decisão de venda de algum prédio inserem-se nas atribuições do gestor do fundo, não sendo, pois, resolvidas pelos cotistas.

 

Muitos investidores em imóveis gostam de tocar as decisões relacionadas ao seu patrimônio e, sobretudo, de usufruir de seus bens como melhor lhes aprouver. Para esses, a gestão do fundo por um terceiro consiste em grande desvantagem.

 

Por outro lado, essa é uma grande vantagem para quem pretende auferir renda sem as “dores de cabeça” típicas dos imóveis.

 

2. Vacância

 

Um dos maiores riscos que existem nos fundos imobiliários é o de vacância, ou seja, o risco de algum imóvel pertencente ao fundo ficar desocupado.

 

Isso é um problema não só porque o imóvel vago deixa de gerar renda, mas, também, porque eleva as despesas do fundo, uma vez que, sem inquilinos, cabe ao proprietário do imóvel (ou seja, ao fundo) arcar com IPTU, água, energia elétrica, taxa de condomínio, entre outros encargos do imóvel.

 

Esse risco, contudo, reduz-se bastante quando os imóveis pertencentes ao fundo possuem boa localização e qualidade.

 

Também em razão desse risco, é prudente investir em fundos que possuem vários imóveis (multi-ativos), pois, caso algum imóvel fique vago, os demais continuam a gerar renda para o cotista. Dificilmente todos ficarão vagos ao mesmo tempo.

 

3. Inadimplência

 

Outro risco que é enfrentado pelo investidor em fundos imobiliários é o de inadimplência dos locatários. De fato, o imóvel pode estar completamente alugado, mas algum inquilino pode atrasar o pagamento do aluguel.

 

Cabe ao gestor do fundo buscar inquilinos com boa saúde financeira para diminuir o risco de inadimplência.

 

A diversificação também ajuda a mitigar esse risco. Se um imóvel possui vários inquilinos, a probabilidade de todos estarem inadimplentes ao mesmo tempo é bem remota.

 

Estar ciente desses riscos ajuda o investidor na hora de escolher onde alocar os seus recursos. A nosso ver, são aspectos fundamentais a serem analisados para a escolha de um fundo para investir: a competência do gestor, a qualidade e a localização dos imóveis pertencentes ao portfólio do fundo e a quantidade e a qualidade dos inquilinos desses imóveis.

 

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Fonte: João Ricardo Imperes Lira - investidor

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